所有者不明土地に関するルールが大きく変わります
相続登記がされないこと等により、以下のいずれかの状態となっている土地のことです。
①不動産登記簿により所有者が直ちに判明しない土地
②所有者が判明しても、その所在が不明で連絡が付かない土地
全国の所有者不明土地を足すと九州程の大きさになるといわれており、今後高齢化の進展による死亡者数の増加等により、ますます増える可能性が高く、喫緊の課題となっています。
令和３年４月の「民法改正」及び「相続等により取得した土地所有権の国庫への帰属に関する法律」の成立により、以下の３点が大きく変わることになります。
①相続登記の申請義務化（令和６年４月１日施行）
相続によって不動産を取得した相続人は、その所有権を取得したことを知った日から３年以内に相続登記の申請をしなければならないこととされました。＜違反した場合、10万円以下の過料の可能性有＞
②相続人申告登記制度の新設（令和６年４月１日施行）
従来の相続登記とは全く異なる「相続人申告登記」制度が設けられ、自分が相続人であることがわかる戸籍謄本等を提出すれば、簡単に相続登記の申請義務を履行することができるようになります。従来の制度とは異なり持ち分割合が登記されないことから、相続人全員を把握するための資料提出が不要です。
③所有不動産記録証明制度の新設（令和８年４月までに施行）
被相続人（亡くなった方）が登記簿上の所有者として記録されている不動産を一覧表のようにまとめ、証明する制度が設けられました。
④住所等の変更登記の申請の義務化（令和８年４月までに施行）
登記簿上の所有者はその住所等を変更した日から２年以内に変更登記の申請をしなければならないこととされました。＜違反した場合、５万円以下の過料の可能性有＞
⑤他の公的機関との情報連携・職権による住所等の変更登記
登記官が他の公的機関から取得した情報に基づき、職権で住所等の変更登記を行う仕組みが導入されます。ただし、本人の了解があるときに限られます。
⑥ＤＶ被害者等の保護のための登記事項証明書等の記載事項の特例
ＤＶ防止法、ストーカー規制法、児童虐待防止法上の被害者等を対象に、対象者が載っている登記事項証明書等を発行する際には、事前に本人からの申し出があった方について、現住所に代わる事項を記載する制度が設けられました。
相続等によって土地の所有権を取得した相続人が、法務大臣の承認により、土地を手放して国庫に帰属させることを可能とする制度が新たに設けられました。
①土地・建物に特化した財産管理制度の新設
所有者が不明であったり、所有者による管理が適切にされていない土地・建物を対象に、個々の土地・建物の管理に特化した財産管理制度が新たに設けられました。
・調査を尽くしても所有者やその所在をしることができない場合や、管理が不適当であるために他人の権利・法的利益が侵害され又はそのおそれがある土地・建物について、地方裁判所に申し立てることによって、その土地・建物の管理を行う管理人を選任してもらうことができるようになりました。
②共有制度の見直し
共有状態にある不動産について、所在等が不明な共有者がいる場合には、その利用に関する共有者間の意思決定をすることができなかったり、処分できずに困るといった問題が顕在化していることから、共有制度全般について様々な見直しが行われました。
具体的には所在不明な共有者がいる場合に裁判所の決定により、残りの共有者で管理行為や変更行為ができる他、不明や共有者の持ち分を取得したり、譲渡したりできるようになりました。
③遺産分割に新たなルールの導入
被相続人（亡くなった方）の死亡から１０年を経過した後にする遺産分割は、原則として、具体的相続分を考慮せず、法定相続分又は指定相続分によって画一的に行うこととされました。
＜具体的相続分とは？＞生前贈与や療養看護等の特別の寄与等です。
④相隣関係の見直し
隣地の所有者やその所在地を調査しても分からない場合には、隣地の所有者から隣地の利用や枝の切り取り等に必要となる同意が得られないことから、様々なルールの見直しが行われました。
